Reddito d'impresa
Spese di ristrutturazione sempre deducibili
Secondo la Cassazione, sono deducibili anche le spese di manutenzione straordinaria a carico dell’impresa locatrice
Le spese di manutenzione straordinaria relative ad un immobile sostenute dal conduttore sono deducibili in capo allo stesso soggetto, ancorché la disciplina civilistica preveda che spetti al locatore l’esecuzione delle predette spese.
Questo l’interessante principio sancito dalla Cassazione con la sentenza n. 13327, depositata ieri, con riferimento ad una fattispecie non infrequente nella pratica professionale.
Infatti, sebbene l’art. 1576 del codice civile preveda che spetti al locatore eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione, sovente per le locazioni di immobili strumentali, le spese di manutenzione straordinaria vengono convenzionalmente accollate al conduttore dell’immobile.
Si ricorda che, secondo l’OIC 24, l’ammortamento di tali costi si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo di locazione, tenendo conto dell’eventuale periodo di rinnovo, se il rinnovo dipende dal conduttore.
L’impostazione contabile si riflette anche sul piano fiscale.
Come evidenziato dalla ris. dell’Agenzia delle Entrate 19 dicembre 2007 n. 383, le spese di ammodernamento e di ristrutturazione capitalizzate nella voce “altre immobilizzazioni immateriali” sono assoggettate alla disciplina fiscale delle spese pluriennali di cui al comma 3 dell’articolo 108 del TUIR.
In base a detta disposizione, la deducibilità delle spese relative a più esercizi spetta “nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio”, tenendo presente che i criteri civilistici di ripartizione delle spese in esame costituiscono presupposto per la determinazione della quota deducibile (cfr. C.M. n. 73/E del 27 maggio 1994).
Venendo al caso esaminato dalla Cassazione, secondo l’Amministrazione finanziaria i predetti costi non potevano essere dedotti in quanto le spese dovevano essere a carico del locatore, il quale resterebbe il beneficiario delle opere eseguite.
Opportunamente la Corte di Cassazione rileva che le spese in questione, in quanto finalizzate al riordino e alla ristrutturazione del locale, sono certamente collegabili allo svolgimento dell’attività imprenditoriale (quindi inerenti) per cui, ai fini della deducibilità, è sufficiente che le stesse siano sostenute nell’esercizio dell’impresa e siano documentate.
Ribadisce la Suprema Corte: “Ciò che rileva, in definitiva, è la strumentalità dell’immobile, sul quale vengono eseguiti i lavori di ristrutturazione o miglioramento, all’attività d’impresa, a prescindere dalla proprietà del bene da parte del soggetto che esegue i lavori”.
Proprio in ragione di tale principio, la disciplina fiscale di alcune fattispecie può risultare problematica.
Si pensi all’ipotesi in cui il conduttore si faccia contrattualmente carico di alcune spese direttamente riferibili alla proprietà, quali, ad esempio, il rifacimento della facciata ovvero del tetto.
Con riguardo a tali spese l’inerenza è più sfumata e quindi la cautela è d’obbligo.
Diverso è il caso della ristrutturazione dello spazio direttamente utilizzato nell’attività d’impresa, rispetto al quale non si possono avere dubbi sulla deducibilità delle relative spese. Ciò vale non soltanto per le opere murarie, ma anche per l’impiantistica e per tutto quanto risulta essere necessario a rendere l’immobile idoneo all’uso sotto il profilo tecnico e giuridico (ad esempio, conforme alla normativa sulla sicurezza sul lavoro).
L’unica ipotesi che porterebbe all’indeducibilità è quella ipotizzata dalla stessa Cassazione nella sentenza in commento: costi fittizi non effettivamente sostenuti.
Questo l’interessante principio sancito dalla Cassazione con la sentenza n. 13327, depositata ieri, con riferimento ad una fattispecie non infrequente nella pratica professionale.
Infatti, sebbene l’art. 1576 del codice civile preveda che spetti al locatore eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione, sovente per le locazioni di immobili strumentali, le spese di manutenzione straordinaria vengono convenzionalmente accollate al conduttore dell’immobile.
Si ricorda che, secondo l’OIC 24, l’ammortamento di tali costi si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo di locazione, tenendo conto dell’eventuale periodo di rinnovo, se il rinnovo dipende dal conduttore.
L’impostazione contabile si riflette anche sul piano fiscale.
Come evidenziato dalla ris. dell’Agenzia delle Entrate 19 dicembre 2007 n. 383, le spese di ammodernamento e di ristrutturazione capitalizzate nella voce “altre immobilizzazioni immateriali” sono assoggettate alla disciplina fiscale delle spese pluriennali di cui al comma 3 dell’articolo 108 del TUIR.
In base a detta disposizione, la deducibilità delle spese relative a più esercizi spetta “nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio”, tenendo presente che i criteri civilistici di ripartizione delle spese in esame costituiscono presupposto per la determinazione della quota deducibile (cfr. C.M. n. 73/E del 27 maggio 1994).
Venendo al caso esaminato dalla Cassazione, secondo l’Amministrazione finanziaria i predetti costi non potevano essere dedotti in quanto le spese dovevano essere a carico del locatore, il quale resterebbe il beneficiario delle opere eseguite.
Opportunamente la Corte di Cassazione rileva che le spese in questione, in quanto finalizzate al riordino e alla ristrutturazione del locale, sono certamente collegabili allo svolgimento dell’attività imprenditoriale (quindi inerenti) per cui, ai fini della deducibilità, è sufficiente che le stesse siano sostenute nell’esercizio dell’impresa e siano documentate.
Ribadisce la Suprema Corte: “Ciò che rileva, in definitiva, è la strumentalità dell’immobile, sul quale vengono eseguiti i lavori di ristrutturazione o miglioramento, all’attività d’impresa, a prescindere dalla proprietà del bene da parte del soggetto che esegue i lavori”.
Spese deducibili secondo il principio di inerenza
L’affermazione della Corte appare sicuramente condivisibile, atteso che rinvia la soluzione della problematica alla corretta applicazione del principio dell’inerenza.Proprio in ragione di tale principio, la disciplina fiscale di alcune fattispecie può risultare problematica.
Si pensi all’ipotesi in cui il conduttore si faccia contrattualmente carico di alcune spese direttamente riferibili alla proprietà, quali, ad esempio, il rifacimento della facciata ovvero del tetto.
Con riguardo a tali spese l’inerenza è più sfumata e quindi la cautela è d’obbligo.
Diverso è il caso della ristrutturazione dello spazio direttamente utilizzato nell’attività d’impresa, rispetto al quale non si possono avere dubbi sulla deducibilità delle relative spese. Ciò vale non soltanto per le opere murarie, ma anche per l’impiantistica e per tutto quanto risulta essere necessario a rendere l’immobile idoneo all’uso sotto il profilo tecnico e giuridico (ad esempio, conforme alla normativa sulla sicurezza sul lavoro).
L’unica ipotesi che porterebbe all’indeducibilità è quella ipotizzata dalla stessa Cassazione nella sentenza in commento: costi fittizi non effettivamente sostenuti.
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