Immobili
Per la cedolare secca conta l’accatastamento
Con la circolare 26 di ieri, l’Agenzia afferma che la destinazione abitativa dell’immobile non è sufficiente per esercitare l’opzione
L’art. 3 del DLgs. 23/2011 ha introdotto un regime speciale, alternativo all’ordinario regime IRPEF dei redditi fondiari, adottabile per opzione dalla persona fisica proprietaria di un immobile abitativo locato, al di fuori dell’esercizio dell’attività imprenditoriale o professionale, ovvero dal titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (c.d. cedolare secca). Le relative modalità operative sono state, inizialmente, definite con un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, il n. 55394 dello scorso 7 aprile, la cui specifica osservanza è stata, poi, chiarita dall’Amministrazione finanziaria con la circ. n. 26 di ieri, 1° giugno 2011.
Il documento ha fornito, in primo luogo, alcune rilevanti precisazioni sotto il profilo soggettivo, e in particolare che il regime della cedolare secca non è invocabile per i redditi derivanti dalla locazione di fabbricati ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, né dall’imprenditore individuale o dal lavoratore autonomo, nemmeno qualora conceda in locazione un immobile abitativo a un proprio dipendente, a prescindere dal titolo di utilizzo da parte di quest’ultimo. Analogamente, sono esclusi i contratti perfezionati con conduttori che agiscono nell’esercizio dell’attività d’impresa o professionale, indipendentemente dall’eventualità di un successivo utilizzo per le finalità abitative di collaboratori o dipendenti.
La circolare ha, inoltre, affrontato il caso del possesso pro quota del predetto diritto, riconoscendo la facoltà dell’esercizio disgiunto dell’opzione, e dunque la manifestazione dei relativi effetti esclusivamente nei confronti dei locatori che se ne sono avvalsi. Il regime della cedolare secca può, quindi, essere applicato anche rispetto a una porzione dell’immobile locato.
Per quanto concerne, invece, il presupposto oggettivo di accesso al regime speciale, la circ. n. 26/2011 ha chiarito che non è previsto un vincolo minimo di durata del contratto, essendo applicabile anche agli atti non soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso, ovvero stipulati per un periodo inferiore ai trenta giorni all’anno. L’esercizio dell’opzione non è, tuttavia, prospettabile con riferimento alle locazioni di immobili che, pur essendo destinati ad uso abitativo, risultano iscritti in una categoria catastale diversa dalla A: è il caso, ad esempio, dei fabbricati censiti come negozi oppure uffici. Sono, inoltre, esclusi dalla cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili accatastati come abitativi, ma affittati per uso ufficio oppure promiscuo. È, invece, riconosciuta l’applicazione della cedolare secca nel caso di contratti stipulati con enti pubblici o privati non commerciali, purché dall’atto risulti la destinazione dell’immobile all’utilizzo abitativo, in conformità delle proprie finalità.
- l’intervento di un’agenzia immobiliare, operante come mero intermediario tra il locatore e il conduttore;
- la locazione di un immobile abitativo, compreso nel medesimo contratto nel quale è affittato anche un fabbricato strumentale: l’opzione è, naturalmente, ammessa con riferimento al solo edificio ad uso residenziale. Analogamente, non è obbligatorio esercitare l’opzione relativamente a tutti gli immobili abitativi oggetto di un contratto di locazione, potendo aderire alla cedolare secca anche soltanto per uno di essi: al ricorrere di tale ipotesi, qualora sia previsto un canone indiviso, il fitto rilevante ai fini della cedolare secca deve essere individuato adottando un criterio proporzionale, fondato sulla rendita catastale di tutte le unità interessate dal corrispettivo. Diversamente, nel caso dell’affitto di unità di un fabbricato abitativo provvisto di un’unica rendita catastale, deve essere applicato un identico regime impositivo: in altri termini, la manifestazione dell’opzione per la cedolare secca, relativamente a una sola porzione dell’immobile, vincola allo stesso esercizio anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni del medesimo edificio;
- le pertinenze del fabbricato locato, oggetto di affitto tra le medesime parti, non necessariamente nell’ambito dello stesso contratto, purché successivo ed espressamente richiamato: tali unità accessorie sono tutte assoggettabili al regime facoltativo, a patto che dall’atto risulti il vincolo pertinenziale.
La circolare ha, infine, precisato che la cedolare secca non è applicabile ai contratti di affitto di immobili situati all’estero, né a quelli di sublocazione in genere, in quanto produttivi di redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) e h), del TUIR), anziché di natura fondiaria.
Il documento ha fornito, in primo luogo, alcune rilevanti precisazioni sotto il profilo soggettivo, e in particolare che il regime della cedolare secca non è invocabile per i redditi derivanti dalla locazione di fabbricati ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, né dall’imprenditore individuale o dal lavoratore autonomo, nemmeno qualora conceda in locazione un immobile abitativo a un proprio dipendente, a prescindere dal titolo di utilizzo da parte di quest’ultimo. Analogamente, sono esclusi i contratti perfezionati con conduttori che agiscono nell’esercizio dell’attività d’impresa o professionale, indipendentemente dall’eventualità di un successivo utilizzo per le finalità abitative di collaboratori o dipendenti.
La circolare ha, inoltre, affrontato il caso del possesso pro quota del predetto diritto, riconoscendo la facoltà dell’esercizio disgiunto dell’opzione, e dunque la manifestazione dei relativi effetti esclusivamente nei confronti dei locatori che se ne sono avvalsi. Il regime della cedolare secca può, quindi, essere applicato anche rispetto a una porzione dell’immobile locato.
Per quanto concerne, invece, il presupposto oggettivo di accesso al regime speciale, la circ. n. 26/2011 ha chiarito che non è previsto un vincolo minimo di durata del contratto, essendo applicabile anche agli atti non soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso, ovvero stipulati per un periodo inferiore ai trenta giorni all’anno. L’esercizio dell’opzione non è, tuttavia, prospettabile con riferimento alle locazioni di immobili che, pur essendo destinati ad uso abitativo, risultano iscritti in una categoria catastale diversa dalla A: è il caso, ad esempio, dei fabbricati censiti come negozi oppure uffici. Sono, inoltre, esclusi dalla cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili accatastati come abitativi, ma affittati per uso ufficio oppure promiscuo. È, invece, riconosciuta l’applicazione della cedolare secca nel caso di contratti stipulati con enti pubblici o privati non commerciali, purché dall’atto risulti la destinazione dell’immobile all’utilizzo abitativo, in conformità delle proprie finalità.
Elencati alcuni casi particolari ammessi al regime della cedolare secca
La circolare ha altresì affrontato alcuni casi particolari, rispetto ai quali è contemplata l’ammissione al regime della cedolare secca:- l’intervento di un’agenzia immobiliare, operante come mero intermediario tra il locatore e il conduttore;
- la locazione di un immobile abitativo, compreso nel medesimo contratto nel quale è affittato anche un fabbricato strumentale: l’opzione è, naturalmente, ammessa con riferimento al solo edificio ad uso residenziale. Analogamente, non è obbligatorio esercitare l’opzione relativamente a tutti gli immobili abitativi oggetto di un contratto di locazione, potendo aderire alla cedolare secca anche soltanto per uno di essi: al ricorrere di tale ipotesi, qualora sia previsto un canone indiviso, il fitto rilevante ai fini della cedolare secca deve essere individuato adottando un criterio proporzionale, fondato sulla rendita catastale di tutte le unità interessate dal corrispettivo. Diversamente, nel caso dell’affitto di unità di un fabbricato abitativo provvisto di un’unica rendita catastale, deve essere applicato un identico regime impositivo: in altri termini, la manifestazione dell’opzione per la cedolare secca, relativamente a una sola porzione dell’immobile, vincola allo stesso esercizio anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni del medesimo edificio;
- le pertinenze del fabbricato locato, oggetto di affitto tra le medesime parti, non necessariamente nell’ambito dello stesso contratto, purché successivo ed espressamente richiamato: tali unità accessorie sono tutte assoggettabili al regime facoltativo, a patto che dall’atto risulti il vincolo pertinenziale.
La circolare ha, infine, precisato che la cedolare secca non è applicabile ai contratti di affitto di immobili situati all’estero, né a quelli di sublocazione in genere, in quanto produttivi di redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) e h), del TUIR), anziché di natura fondiaria.
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